城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)推動(dòng)城市更新的系統(tǒng)工程，是重大民生工程和發(fā)展工程，對(duì)滿足人民群眾美好生活需要、推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需、推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。

    廣州市自2016年開始，在全國(guó)率先探索老舊小區(qū)微改造，積極推動(dòng)營(yíng)造“共建共治共享”的社會(huì)治理格局。2021年4月，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布了《廣州市老舊小區(qū)改造工作實(shí)施方案》，明確到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，并推動(dòng)一批社會(huì)資本參與改造的試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施，創(chuàng)新實(shí)施路徑和改造模式，打好城市更新“組合拳”。

    目前廣州市老舊小區(qū)的改造基本以政府投資為主導(dǎo)，隨著改造工作的深入推進(jìn)，政府投資改造面臨著改造規(guī)模大、投資壓力大以及實(shí)施后續(xù)維護(hù)主體缺失或責(zé)任邊界不清等問題，制約著改造工作高質(zhì)量發(fā)展。

為更好地推動(dòng)老舊小區(qū)改造工作，響應(yīng)創(chuàng)新投資模式的要求，花都區(qū)住建局以優(yōu)化統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)資源，創(chuàng)新實(shí)施主體為原則，率先謀劃老舊小區(qū)有機(jī)更新的示范項(xiàng)目。

    花都區(qū)舊人大小區(qū)建于80-90年代，小區(qū)改造用地面積約35800平方米，建筑總面積約65972平方米，樓棟數(shù)30棟，居民戶數(shù)719戶，無業(yè)委會(huì)與物業(yè)單位。小區(qū)地塊內(nèi)部組成復(fù)雜，包括舊人大小區(qū)、城中城小區(qū)、區(qū)殘聯(lián)、法院執(zhí)行局、舊人大辦公樓、華南商住、養(yǎng)老服務(wù)中心及住宅散樓等。花都區(qū)舊人大小區(qū)具有黨建文化氛圍濃厚、空間充足以及可利用資源基礎(chǔ)良好等優(yōu)勢(shì)，適宜作為先行先試的示范項(xiàng)目。2021年3月經(jīng)花都區(qū)政府同意確定將舊人大小區(qū)項(xiàng)目作為花都區(qū)老舊小區(qū)有機(jī)更新項(xiàng)目的示范區(qū)。項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容主要包括新建立體機(jī)械停車樓、利用現(xiàn)狀閑置公房改造成鄰里中心、小區(qū)公共空間（美好會(huì)客廳）、兒童娛樂設(shè)施、信息標(biāo)識(shí)、充電樁、危房加固、智慧設(shè)施及藝術(shù)彩繪。

圖1：項(xiàng)目實(shí)施范圍及權(quán)屬圖

    2022年初，實(shí)施機(jī)構(gòu)-新華街道辦聘請(qǐng)了廣州市國(guó)際工程咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣州國(guó)際咨詢公司”）作為該項(xiàng)目創(chuàng)新模式探索的咨詢單位。為高效高質(zhì)的完成咨詢服務(wù)，廣州國(guó)際咨詢公司迅速組建了高素質(zhì)的專業(yè)力量，積極研究國(guó)家、省、市等相關(guān)文件要求，研究論證老舊小區(qū)改造采用特許經(jīng)營(yíng)模式的合理性和可行性，確認(rèn)項(xiàng)目了具備市場(chǎng)化方式參與的條件。同時(shí)在保證項(xiàng)目公益性的前提下，結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入兼顧小區(qū)公共設(shè)施管養(yǎng)，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收支自平衡的基礎(chǔ)上，提出了特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議框架草案、特許經(jīng)營(yíng)者的選擇方式、投資回報(bào)、資產(chǎn)處置方式等，形成《舊人大小區(qū)有機(jī)更新項(xiàng)目（示范區(qū)）特許經(jīng)營(yíng)實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱“《實(shí)施方案》”）?！秾?shí)施方案》后續(xù)通過第三方組織的專家評(píng)審，最終通過花都區(qū)政府的審定。

    舊人大小區(qū)有機(jī)更新項(xiàng)目（示范區(qū)）為廣州市首個(gè)以市場(chǎng)化方式參與老舊小區(qū)改造的項(xiàng)目，真正地實(shí)現(xiàn)了老舊小區(qū)改造項(xiàng)目全生命周期建管一體化，為廣州市老舊小區(qū)改造工作提供了全新的工作思路，也為片區(qū)老舊小區(qū)整體微改造模式給予了一定的啟發(fā)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高了社會(huì)全要素生產(chǎn)率。項(xiàng)目具有較好的示范意義。

圖2：項(xiàng)目改造后效果示意圖

    廣州國(guó)際咨詢公司一直以來積極參與城市更新、老舊小區(qū)改造等的相關(guān)工作，不僅在改造模式創(chuàng)新中發(fā)揮著智庫作用，同時(shí)也承接了越秀區(qū)老舊小區(qū)改造工程、從化區(qū)老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案等多種類型項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制、評(píng)估等工作；在城市更新、舊城改造領(lǐng)域，也積極參與了東流村改造的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估工作、村民改造意愿調(diào)查等專項(xiàng)報(bào)告編制；特別是在保護(hù)古樹、大樹的要求下，實(shí)施了江南中街片區(qū)提升項(xiàng)目的樹木保護(hù)專篇編制。經(jīng)過多年經(jīng)驗(yàn)累積，廣州國(guó)際咨詢公司在城市更新、改造、片區(qū)發(fā)展等方面已形成的全過程咨詢服務(wù)能力。

    習(xí)近平總書記曾說“讓城市留住記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁?！背鞘械母乱?/span>“繡花”功夫，有序推進(jìn)老舊小區(qū)的改造，最大限度保留傳統(tǒng)格局、街巷肌理和景觀環(huán)境。未來，廣州國(guó)際咨詢公司將繼續(xù)積極參與，在傳統(tǒng)咨詢的基礎(chǔ)上，積極探索，大膽嘗試，發(fā)揮咨詢智庫的力量，發(fā)揮國(guó)有企業(yè)擔(dān)當(dāng)，助力城市發(fā)展，締造美好環(huán)境與幸福生活。